印尼這些年的經(jīng)濟增速十分引人關注，印尼主要發(fā)展基礎設施和制造業(yè)與服務業(yè)，近年來印尼龐大的內(nèi)需市場及其具爆發(fā)力的快速成，更使印尼的經(jīng)濟體質(zhì)出現(xiàn)結(jié) 構(gòu)性的正面轉(zhuǎn)變。因此也吸引了大量海外企業(yè)家來投資。關于印尼投資的最新行情，你都知道嗎？今天小編就來為您梳理，怎樣投資印尼房產(chǎn)？投資前需要知道那些事！

1.印尼房產(chǎn)所有權(quán)

印尼擁有幾種屬性不同的土地所有權(quán)，土地永久產(chǎn)權(quán)被稱為“HM“。只有印度尼西亞公民及特定的印尼公司才能擁有HM土地所有權(quán)。有限責任公司不得享有HM。

也就是說，國外人士仍舊無法以個人的名義擁有永久產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)。雖然印尼的成文法會讓國外投資人感到有些棘手，但仍可購買印尼的共管公寓。國外投資人士還可購買土地的控制權(quán)，不過在印尼法律上更加困難，并且投資者的內(nèi)心會感到有些忐忑。

02.非印尼人士并不會有抵押貸款

雖然這是印尼房地產(chǎn)市場朝著正確方向邁出的一步，但印尼政府會嚴格執(zhí)行有關財產(chǎn)的外國所有權(quán)的控制比如：外借人士的購買物業(yè)權(quán)利其實是根據(jù)“使用權(quán)”而非“擁有權(quán)”，只有印尼國民才有“擁有權(quán)”。所以想要得到印尼金融機構(gòu)對于國外人口發(fā)出物業(yè)貸款幾乎是不可能的。雖然印尼法律現(xiàn)在并沒有明文禁止本地銀行向國外投資者出售抵押貸款，但是銀行在審慎的管理下都會拒絕向在“使用權(quán)”范疇下的物業(yè)批出貸款。

3.對于外國人房地產(chǎn)投資的嚴格規(guī)定

即使通過了可以購買印尼房產(chǎn)的條例，國外投資者仍需要在印尼房地產(chǎn)市場遵守針對外籍人士的嚴格要求和規(guī)則。國外投資者只能用政府為每個區(qū)域規(guī)定的固定最低金額來購買物業(yè)。比如在雅加達的外國人將需要用最少100億印尼盾（1印尼盧比=0.0004803人民幣）來買一間房屋和用50億印尼盾來買一套公寓，其他地區(qū)擁有不同的價格限制。

除了房產(chǎn)價格水平之外在印尼購買住宅或公寓還有其他要求。國外人士及其家人必須擁有居民身份。并且應該從政府或開發(fā)商那里購買房產(chǎn)。

印尼投資房地產(chǎn)注意事項

1.法律環(huán)境的復雜性

印尼的法律體系整體完整，但存在下位法或操作細則缺位的情況，實務操作中需特別注意。尤其是土地法律制度復雜，需要密切關注當?shù)胤�律變動的情況并仔細甄別。建議投資者聘請專業(yè)律所、專業(yè)會計事務所等專業(yè)機構(gòu)進行協(xié)助。

2. 盡職調(diào)查的重要性

印尼土地市場復雜，實務操作中存在有權(quán)屬登記和無權(quán)屬登記的土地，且第三方可對土地權(quán)屬提出異議的法定時限較長。建議投資者在初始獲取地塊時對土地進行全面盡職調(diào)查，通過聘請專業(yè)律師和運用政企關系等多方途徑，摸排意向地塊的產(chǎn)權(quán)干凈程度，并確定地塊的權(quán)屬、來源、政策、基本經(jīng)濟技術指標等各方面是否適合開發(fā)建設。

3.“兩難”的勞動用工問題

一方面，當?shù)貏趧恿�質(zhì)素普遍不高，可能無法適應國內(nèi)企業(yè)運營要求，而鑒于印尼對當?shù)貏诠さ谋Ｗo，企業(yè)應當雇傭部分印尼本地從業(yè)者;另一方面，若企業(yè)堅持聘用符合企業(yè)發(fā)展要求的外籍勞工，可能導致用工成本大幅上漲，且企業(yè)需要考慮到外籍員工工作簽證的批準難度。

印尼投資房地產(chǎn)的風險

1.土地私有

對于中國投資商而言，和擁有土地的印尼民眾之間的協(xié)調(diào)或討價還價是一個非常耗時費力的過程，釘子戶和坐地起價的情況十分普遍。著名的雅萬高鐵項目就因為征地的問題進展十分緩慢，至今仍未完成工程內(nèi)的所有征地。兩國政府都力捧的工程尚且如此，民間企業(yè)的征地難度可想而知。所以很多開發(fā)商在征地時都會尋求當?shù)卣�府的協(xié)助，而當?shù)卣�府也會很自然地要求“分一塊蛋糕”。如何與印尼民眾和印尼當?shù)卣�府打交道需要中國企業(yè)好好動動腦筋。

2.基礎設施建設差

印尼的基礎設施建設差，面臨著電力系統(tǒng)供電不足、全國交通基礎設施滯后、居民飲用水不足等嚴峻問題。而對于印尼房地產(chǎn)來說這意味著：

(1)交通運輸?shù)穆浜髮е掠∧岬倪\輸成本極高，很多國內(nèi)產(chǎn)品的價格甚至高于直接進口產(chǎn)品，而房地產(chǎn)投資尤其是地產(chǎn)開發(fā)所需的大量建工材料都會因此成本劇增。電力系統(tǒng)的落后也將帶來因電力不足、停電頻繁導致的工期延長或住房價值下降等問題。

(2)對于房地產(chǎn)行業(yè)，決定樓盤房價的最大因素之一就是樓盤的地段。但即便在城市，也同樣面臨著基礎設施建設差的問題，這將對樓盤的價格產(chǎn)生重大影響。

3.政府行政效率低

(1)印尼是民主共和制國家，采取民主直選的方式選舉市長和省長，各省、區(qū)、市享有很高的自治權(quán)。中央政府的許多政策在地方上經(jīng)常沒辦法得到有效的執(zhí)行。政府各項大小事宜都需要通過各級議會投票通過，再加上印尼復雜的行政審批程序都導致行政流程冗長。

(2)在印尼，審批土地投標、交易、建設等方面的相關證件和行政流程都將是一場持久的拉鋸戰(zhàn)，甚至有可能“中道崩殂”，所以投資印尼房地產(chǎn)的中國企業(yè)要打好預防針，提前做好在漫長的前期投資過程中可能帶來的成本劇增、資金周轉(zhuǎn)困難、政策轉(zhuǎn)變等潛在風險的應對。

印尼房產(chǎn)，對中國投資者來說既是挑戰(zhàn)也是機遇

1.挑戰(zhàn)

印尼以穆斯林信仰為主的宗教結(jié)構(gòu)，導致文化差異過大，可能對經(jīng)濟投資帶來一定影響。穆斯林信仰較為激進，因此與崇尚和諧的儒教信仰易發(fā)生沖突。最后，大國角逐的必爭之地，導致印尼市場競爭異常激烈，美日澳韓等國已經(jīng)在當?shù)赜兄鴰资�年的市場壟斷地位，新興投資者想打入市場的成本更高。由于歷史原因以及地理位置原因，目前占印尼市場主要地位的是以上四國，中國新興投資者想要打入市場，需要花費更多時間和金錢。

2.機遇

但印尼經(jīng)過與中國長達千年的交往，目前擁有一千萬人口以上的華人，民族親近感上強于他國。并且由于各種原因，印尼華人在經(jīng)濟上占主要地位，有利于國內(nèi)投資開發(fā)對接。其次，印尼各種資源十分豐富，吸引了包括中國在內(nèi)的各國投資者前來開發(fā)。再次，印尼人口紅利大，消費市場廣闊：印尼有超2.8億人口，年齡中位數(shù)為30.5歲，35歲以下人口占67%，19-27歲的藍領人口有7000萬，并且及時行樂文化盛行。

特殊的地理位置，也是中國推行全球性戰(zhàn)略不可或缺的一個關鍵部分（“一帶一路”必經(jīng)之地）

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