隨著房地產(chǎn)存量時(shí)代大幕的開(kāi)啟，對(duì)房企而言，獲取優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)籌碼的重要性顯著提升。

過(guò)去一年，華潤(rùn)置地繼續(xù)領(lǐng)跑中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，深圳房企也不甘落后，深業(yè)、鴻榮源、萬(wàn)科、京基、星河等都拿出了得意作品。

深圳地產(chǎn)評(píng)論員李宇嘉認(rèn)為，商業(yè)和住宅項(xiàng)目差別大，商業(yè)要自持，要考慮房企資金流投資和收益周期匹配，考驗(yàn)房企的運(yùn)營(yíng)、招商能力。

之所以能吸引房企加碼深圳市場(chǎng)，在于深圳商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的自身優(yōu)勢(shì)。在李宇嘉看來(lái)，深圳這么多房企加碼商業(yè)地產(chǎn)板塊，與深圳的城市經(jīng)濟(jì)活躍度有關(guān)。深圳年輕人居多，人口凈流入量大，消費(fèi)者注重體驗(yàn)性、差異化�！昂芏鄬Ｗ⑸虡I(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，在其他地方做不好，但在深圳就做得不錯(cuò)。”

房企布局商業(yè)項(xiàng)目

近幾年，深圳商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，尤其2017年，是深圳商業(yè)地產(chǎn)的變局之年。

首先，商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量與質(zhì)量齊升。據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2017年深圳新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心達(dá)15個(gè)，商業(yè)體量達(dá)145萬(wàn)平方米。這一年，萬(wàn)象天地、壹方城等商業(yè)旗艦項(xiàng)目啟用。凱德集團(tuán)在深圳的商業(yè)首秀項(xiàng)目來(lái)福士推出，社區(qū)商業(yè)佐阾虹灣購(gòu)物中心正式營(yíng)業(yè)，大鵬、坪山迎來(lái)各自首個(gè)商業(yè)綜合體。

也是這一年，萬(wàn)科成為同城商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商印力集團(tuán)的基石股東。此后，萬(wàn)科成立兩只商業(yè)地產(chǎn)投資基金，將旗下商業(yè)項(xiàng)目大部分打包給印力統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，搭建起萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，作為萬(wàn)科城市配套服務(wù)生態(tài)系統(tǒng)的重要一環(huán)。

在萬(wàn)科的助力下，到2018年，印力已管理商業(yè)項(xiàng)目126個(gè)，覆蓋中國(guó)58個(gè)城市，總建筑面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米，僅次于萬(wàn)達(dá)。

華潤(rùn)置地打造的萬(wàn)象城，被譽(yù)為中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)的領(lǐng)跑者。截至2018年，華潤(rùn)置地在營(yíng)投資物業(yè)總建筑面積達(dá)921萬(wàn)平方米，租金收入達(dá)95.2億元。

作為以商業(yè)地產(chǎn)為主的上市公司，深圳星河商置與華潤(rùn)置地相比，體量小、水平低，但也開(kāi)始形成自己的發(fā)展特色。2018年，星河商置服務(wù)面積超230萬(wàn)平方米，項(xiàng)目已遍及深圳、廣州、惠州等城市。

對(duì)面臨增量天花板的房企而言，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)巨大的投資機(jī)遇，但投資僅僅是第一步，如何實(shí)現(xiàn)真正的資產(chǎn)增值才是未來(lái)核心。

城市購(gòu)物坐標(biāo)快速迭代

對(duì)老深圳人而言，從早年?yáng)|門(mén)到華強(qiáng)北百貨的百貨商場(chǎng)時(shí)代，再到萬(wàn)象城、COCOPARK、益田假日廣場(chǎng)、海岸城等標(biāo)志性購(gòu)物中心為引領(lǐng)的購(gòu)物中心時(shí)代，再到近年萬(wàn)象天地、壹方城、深業(yè)上城等新城市坐標(biāo)時(shí)代，深圳的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了從無(wú)到有到高大上的快速迭代。

對(duì)于房企而言，深圳商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雖然時(shí)間短，但積累了完整的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展素材。1985年1月18日，深南天虹開(kāi)業(yè)，正式開(kāi)啟深圳零售業(yè)的征程。1994年7月，萬(wàn)佳百貨華強(qiáng)北店開(kāi)業(yè)，成為當(dāng)時(shí)客流一大集中地。1996年，歲寶百貨推出深圳史上首個(gè)營(yíng)業(yè)面積上萬(wàn)平方米的單體商場(chǎng)。

從業(yè)態(tài)來(lái)看，百貨商場(chǎng)集納了服裝、美妝、珠寶、電器等零售業(yè)態(tài)，還包括餐飲業(yè)態(tài)等，但缺乏娛樂(lè)休閑內(nèi)容，顯得單一。

到2000年，銅鑼灣集團(tuán)在華強(qiáng)北創(chuàng)造性地推出Cmall，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體，初具購(gòu)物中心雛形，Cmall模式之后走向全國(guó)，“商業(yè)地產(chǎn)”概念開(kāi)始出現(xiàn)。

真正打入人心的是2004年萬(wàn)象城的亮相，其采取“主力店+次主力店+專門(mén)店”的門(mén)店組合形式，4家主力店和近300個(gè)國(guó)內(nèi)外知名品牌專門(mén)店，一下子將消費(fèi)者帶入新消費(fèi)時(shí)代。

之后，深圳CBD區(qū)域的星河COCOPARK與南山濱海購(gòu)物中心海岸城相繼在2006年與2007年開(kāi)業(yè)，進(jìn)一步改變了深圳市民的消費(fèi)模式。

原關(guān)外片區(qū)商業(yè)氛圍缺失狀態(tài)也開(kāi)始彌補(bǔ)。近年來(lái)，隨著原關(guān)內(nèi)外一體化、深圳“東進(jìn)西拓”以及粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，深圳城市建設(shè)不斷擴(kuò)展，各區(qū)差距縮小，標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目層出不窮，形成“一城多核心”的新商業(yè)格局。

2018年，深圳新開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目16個(gè)，新增商業(yè)體量超110萬(wàn)平方米。從業(yè)態(tài)來(lái)看，商業(yè)綜合體已進(jìn)入生活休閑體驗(yàn)為主的空間。

新消費(fèi)熱點(diǎn)開(kāi)始呈現(xiàn)

豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，多元的競(jìng)爭(zhēng)格局，充足的客、物流量，足量的商業(yè)人才，為房企進(jìn)軍深圳商業(yè)地產(chǎn)提供了條件。

按照華潤(rùn)置地2018年年報(bào)中的判斷，購(gòu)物中心為代表的投資物業(yè)是其重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊，未來(lái)兩三年仍將是新建購(gòu)物中心投入運(yùn)營(yíng)的高峰期。

記者發(fā)現(xiàn)，運(yùn)營(yíng)了14年的深圳萬(wàn)象城，在2018年評(píng)估值為90.32億元，租金收入為10.17億元，較2017年增長(zhǎng)了9.5%，平均出租率連續(xù)兩年保持在99.5%。開(kāi)業(yè)才一年的深圳萬(wàn)象天地，2018年租金收入達(dá)3.73億元，較上年增長(zhǎng)了496.4%，平均出租率達(dá)到96.9%。

“商業(yè)地產(chǎn)講商業(yè)操盤(pán)能力，要研究客戶、研究市場(chǎng)、客戶細(xì)微需求變化把握，這些是最重要的。”李宇嘉認(rèn)為。

隨著年輕一代消費(fèi)者的不斷成長(zhǎng)，當(dāng)下體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)開(kāi)始大行其道，商業(yè)項(xiàng)目漸漸不再以“巨無(wú)霸”為主導(dǎo)，“小而美”的區(qū)域型、社區(qū)型商業(yè)越來(lái)越受歡迎。10萬(wàn)平方米以下中小體量的商業(yè)項(xiàng)目因?yàn)檎猩谈�靈活、管理更方便、業(yè)態(tài)更個(gè)性化，成為各大開(kāi)發(fā)商、年輕一代消費(fèi)群體青睞的對(duì)象。

未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)將如何發(fā)展？一些專家認(rèn)為，購(gòu)物中心的消費(fèi)趨勢(shì)將偏向95后、00后群體，寵物經(jīng)濟(jì)、兒童經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)或成消費(fèi)熱點(diǎn)。

記者走訪深圳多家商場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，除了一些商業(yè)地標(biāo)以及全球知名的品牌旗艦店，普通的商業(yè)空間運(yùn)營(yíng)已經(jīng)與以往大為不同，在空間設(shè)計(jì)、服務(wù)體驗(yàn)方面具備年輕化和個(gè)性化特征，具有群體標(biāo)識(shí)性或者文化內(nèi)涵、社交屬性的商業(yè)空間更受歡迎，比如奈雪的茶、喜茶等新式茶飲店已被很多商場(chǎng)引入，作為吸引客流的“推手”。

李宇嘉推測(cè)，傳統(tǒng)以單一購(gòu)物為需求的商場(chǎng)將進(jìn)一步變得冷清，除了文化屬性、社交屬性，新零售智能體驗(yàn)功能強(qiáng)的店鋪也將引起關(guān)注。