今年我國保障房數(shù)量可能將首次超過商品住房，投資高達1.3萬億元。這是住建部副部長齊驥昨天透露的消息。住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠表示，租金調(diào)控應(yīng)該是房價調(diào)控的一部分，各級政府有責(zé)任重視租金調(diào)控工作。

　　〖房 租〗

　　租金調(diào)控應(yīng)是房價調(diào)控一部分

　　租金漲主因是供求矛盾

　　最近一段時間，部分城市房屋租金明顯上漲。住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠表示，調(diào)研發(fā)現(xiàn)近期租金上漲有三個特點：一是主要集中在一些熱點城市、重點城市、大城市；二是一些中小套型的普通住宅；三是在特定的區(qū)域，包括一些地鐵沿線和一些學(xué)區(qū)即有重點學(xué)校的周邊地區(qū)。租金漲了，對中低收入的租賃群體影響比較大。

　　沈建忠認(rèn)為，租金上漲主因是供求矛盾問題。首先是季節(jié)性因素，特別是春節(jié)后，外來人員回城務(wù)工，這是租房需求集中期，也是上調(diào)租金較集中的季節(jié)。其次，目前租賃房來源分散化、個體化，沒有大型專業(yè)住房租賃企業(yè)，受房源影響比較大。第三，因通脹和加息預(yù)期，加之我國住房租售比和國際上比較起來還處在較高水平，現(xiàn)在一線大城市大部分達到500：1以上，理論上有上漲空間。此外，市場監(jiān)管方面還有不到位的地方，法律還有一些空白，少數(shù)中介機構(gòu)、中介人員仍有一些不良的行為。

　　房價調(diào)控也包括房租

　　沈建忠表示，租金的調(diào)控應(yīng)該也是房價調(diào)控的一部分。各級政府、各個部門有責(zé)任重視這項調(diào)控工作。北京已經(jīng)表態(tài)，出租房的租金政府要調(diào)控，要形成以出租房為主的住房供應(yīng)體系，出租房的比例要達到60%。

　　調(diào)控要更多強調(diào)增加供應(yīng)，今年大規(guī)模建公租房會解決相當(dāng)一部分需求，特別是中低收入群體的需求。同時，政府對中介哄抬租價等違規(guī)行為要嚴(yán)肅查處。

　　鼓勵企業(yè)經(jīng)營出租房

　　沈建忠說，我們還要加強長效機制建設(shè)，一是正在修訂的《房地產(chǎn)法》，正考慮加強對租賃內(nèi)容的完善和調(diào)整，特別是對租客權(quán)益給予保障，還要配合房產(chǎn)稅試點，在租賃的稅負(fù)方面做一些研究，基本想法就是規(guī)范，稅負(fù)要合理，征管要嚴(yán)，要有利于出租。二是鼓勵一些企業(yè)特別是一些專業(yè)性公司做出租房業(yè)務(wù)。問題主要是中長期的融資渠道不暢，所以政府要結(jié)合當(dāng)前正在開展的證券化試點、投融資試點，為中長期的融資開辟新渠道。

　　>>解讀

　　北京擬建租賃信息平臺

　　北京市房協(xié)副秘書長陳志說，北京今年開建的20萬套保障房中，有六成為租賃房，數(shù)量大幅提高，證明未來住房市場將逐步引導(dǎo)梯級消費的同時，也督促政府加強對住房租賃市場的管理。他認(rèn)為，大量廉租房和公租房入市，政府不會交由市場管理，一定會由政府組織的中介機構(gòu)配租這些租賃房，因此對租賃市場的監(jiān)管政策將逐步完善。他舉例說，在中介人員的準(zhǔn)入問題上，有可能建立退出機制。如果一個中介人員出現(xiàn)欺詐行為，經(jīng)認(rèn)定后，將不能再入行工作。

　　作為房地產(chǎn)市場末端的房屋租賃市場目前還未受到足夠監(jiān)管，如租賃行業(yè)體制、操作模式等都需完善。不過市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人此前也表示，隨著房屋買賣市場的管理逐步成熟，政策關(guān)注點將轉(zhuǎn)向房屋租賃市場。隨著國務(wù)院幾次調(diào)控政策的出臺及北京政策落地，針對房屋買賣市場的監(jiān)管和政策制定已經(jīng)基本完成。他們會更頻繁地組織北京多家大型房屋中介進行座談，了解和討論租賃市場發(fā)展的情況，為建立統(tǒng)一租賃信息平臺做準(zhǔn)備。

　　〖保障房〗

　　保障房供應(yīng)量或首超商品房

　　齊驥說，去年全國銷售商品住房9.3億平方米，算下來大約900萬套。今年在繼續(xù)保持商品住房足夠的開工量的同時，做加法，開工建設(shè)1000萬套保障房。如果商品住房按照去年的規(guī)模向市場提供的話，今年我國會頭一次在住房供應(yīng)方面，保障類的住房超過商品住房。1000萬套保障房中有400萬套棚戶區(qū)改造，這些原來就有房住，對原有設(shè)施不全、簡陋、不安全的棚戶區(qū)進行改造，改造以后還是一戶對一戶。但是對于600萬套公租房、廉租房和經(jīng)適房等，都是絕對的增量，建一套就多一套。

　　“如果往遠了講，這是我們國家住房制度的戰(zhàn)略思考和調(diào)整�！饼R驥說，“十二五”期間我國新建各類保障性住房和棚戶區(qū)改造3600萬套，預(yù)計在“十二五”期末，也可能在“十三五”第一年或者第二年的時候，我國城鎮(zhèn)居民的住房結(jié)構(gòu)會發(fā)生很大的變化，將會有20%以上的家庭的住房是通過政府的保障或者政策支持來解決的。同時，“十二五”結(jié)束，不意味著我們國家保障性安居工程建設(shè)任務(wù)的結(jié)束，政府還會考慮根據(jù)屆時的城鎮(zhèn)化發(fā)展情況和經(jīng)濟社會發(fā)展水平，通過保障性和政策性住房的供應(yīng)，進一步擴大保障范圍，適當(dāng)提高保障標(biāo)準(zhǔn)。這是長遠的考慮。

　　齊驥說，客觀地講，享受保障性住房的家庭，一般不具備在市場購買和租賃住房的能力，即使不建保障性住房，這部分保障對象也沒能力到市場上去買商品住房。正是由于考慮到這部分群體沒有能力通過市場來解決，政府才花錢建設(shè)保障房，給這些群眾提供基本住房保障。因此，大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程是做加法，是對市場一個積極的促進。住房市場的供需矛盾將會得到大大的緩解。

　　另外，他說，2010年全國商品住房施工面積超過了30億平方米。在去年大家認(rèn)為房地產(chǎn)市場非常火爆的情況下，全國銷售了9億多平方米的商品住宅。我們樂于見到，隨著時間的推移，會有越來越多的住房推向市場，從增加供給的方面來緩解供需矛盾。

　　>>資金

　　政府將投入5000多億元

　　根據(jù)政府工作報告，今年全國要建1000萬套保障房，所需天量資金從何而來？

　　齊驥說，住建部測算顯示，實現(xiàn)這一目標(biāo)年度投資大概在1.3萬億到1.4萬億之間，要實現(xiàn)1.3萬億元的投資“應(yīng)該說是完全可能的”。

　　齊驥表示，將由各級政府通過各種渠道籌集5000多億元的資金。

　　他解釋說，經(jīng)適房和兩限房建設(shè)資金，主要由社會機構(gòu)通過市場運作方式解決。但在建設(shè)經(jīng)適房的時候，市縣政府要無償劃撥土地，這部分土地的成本沒有算到直接投資當(dāng)中去，這筆錢數(shù)目不小。這樣，在1.3萬億元中有5000億元左右是通過這樣的方式解決。政府資金主要是用于廉租房和公租房建設(shè)，也包括發(fā)放廉租住房租賃補貼。今年中央代地方發(fā)行的2000億元的國債當(dāng)中，地方要優(yōu)先用于保障房，特別是公租房建設(shè)。

　　從社會籌集8000多億元

　　“完成今年1000萬套的任務(wù)，有8000多億元是通過社會機構(gòu)的投入和保障對象以及所在的企業(yè)籌集來的。”齊驥表示，1000萬套中有400萬套左右是各類棚戶區(qū)改造，包括城市棚戶區(qū)改造、國有工礦棚戶區(qū)改造、煤礦棚戶區(qū)改造等。對于這類政府主導(dǎo)的棚戶區(qū)改造，各級政府都要拿出一定的補助資金，其中，今年中央將提供400億元左右。另外，棚戶區(qū)改造涉及的工業(yè)企業(yè)、工礦企業(yè)、農(nóng)場、林場以及參與改造的職工，還要自籌一部分。初步估算，400萬套棚戶區(qū)改造所需要的年度投資，在5000億元左右，由工礦企業(yè)和被改造的職工籌集的，大約在3400億元左右。

　　齊驥表示，為確保資金落實，住建部還提出一系列支持政策，比如去年開始清理各地方融資平臺，保留了為支持保障性安居工程建設(shè)的融資平臺。

　　同時，政府很快會制定金融機構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)、特別是公租房建設(shè)的中長期貸款政策。通過政府補助、注入資本金或者貼息，然后再通過商業(yè)銀行貸款，大大提高融資的能力。政府還制定了優(yōu)惠政策，鼓勵和吸引企業(yè)參與公租房建設(shè)運營。

　　>>解讀

　　五成房企 兩三年內(nèi)淘汰

　　“用限購政策先抑制商品住房的房價，再爭取時間來建設(shè)保障性住房的做法，這是麻醉藥的休克療法來完成房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)大的轉(zhuǎn)變�！钡禺a(chǎn)商潘石屹認(rèn)為，3600萬套保障房的供應(yīng)，就如房地產(chǎn)市場成長的更年期一樣，整個結(jié)構(gòu)都面臨著重大的調(diào)整和變化，保障房占去了市場的一半。

　　未來中國房地產(chǎn)的格局和結(jié)構(gòu)應(yīng)該像香港和新加坡的房地產(chǎn)市場一樣。他認(rèn)為至少有50%的房地產(chǎn)企業(yè)會在未來兩三年內(nèi)被淘汰出局。不過淘汰掉的企業(yè)應(yīng)該是實力比較差，產(chǎn)品與保障性住房在地理位置、產(chǎn)品質(zhì)量和戶型上沒有太大差距的企業(yè)，以及沒有特點的房企。房地產(chǎn)企業(yè)生存最重要的是資金實力，資金成了房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。

　　城市居民89%擁有住房

　　>>現(xiàn)狀

　　房價問題與百姓息息相關(guān)，齊驥說：“最近我也看了國家統(tǒng)計局的一個抽樣調(diào)查資料，中國城市居民89%擁有住房，其中約12%是祖上傳下來的，是原來的私有住房；有40%多一點是計劃經(jīng)濟時代建的宿舍，最后通過住房制度改革變成職工個人的房產(chǎn)，我們叫房改房；其他不到40%是居民通過市場購買的商品住房�！�

　　齊驥說，現(xiàn)在面臨著一個很大問題。城鎮(zhèn)化過程在一定程度上是人口流動遷徙的過程，工作可以去異地，但是住房是不動產(chǎn)，不像換工作那么容易。所以，在很大程度上就存在住房配置不合理的問題，使得一些新市民、新就業(yè)職工，面對很高的房價無可奈何。因此，大家就非常關(guān)注房價的問題。

　　“我認(rèn)為，今年國辦1號文件當(dāng)中強化地方政府穩(wěn)定房價的責(zé)任，一個很重要的要求，就是各地要結(jié)合本地實際情況、經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)和居民收入水平，來制定一個使消費者買得起或者租得起房子的調(diào)控目標(biāo)。我想，隨著各項政策的落實，隨著地方進一步提高認(rèn)識、強化責(zé)任，這個問題會逐步得到解決。”齊驥說。

　　讓剛性需求優(yōu)先買房

　　>>限購

　　針對住房“限購令”，齊驥說：“我們分析下來，購房者中有一些是屬于不合理的需求�！庇械馁I房是為了解決自己無房住的問題，有的買房是為了改善住房條件，但還有不少買房人，既不是為了解決當(dāng)前無處可住問題，也不是為了改善住房條件，可能是考慮到通脹預(yù)期，為了增值保值，使財富不縮水，還有的是想通過房地產(chǎn)的交易來獲利，這是當(dāng)前一些不合理的住房需求�！八�以目前調(diào)控的重點就是要把這些不是當(dāng)下馬上需要來購買房子居住的這部分消費者往后排一排�！�

　　齊驥說：“今年國辦1號文件當(dāng)中規(guī)定，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)要限制本地居民什么樣的條件、外地居民什么樣的條件能購房，政策的出發(fā)點就在這兒。眼下，短時間內(nèi)市場供給不能完全滿足各種需求的情況下，要把暫時有限的供給提供給那些最需要買房居住的消費者。這是政府當(dāng)前調(diào)控的一個基本出發(fā)點。”