2002年以來，房地產(chǎn)信托規(guī)模每年保持快速增長。截至2012年6月底，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)余額為6953億元。
快速增長且規(guī)模巨大的房地產(chǎn)信托，[北京注冊香港公司服務(wù)]在當前房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控措施前所未有的嚴厲背景下，其風險問題成了關(guān)注的焦點。擔心主要基于兩點，一是房地產(chǎn)信托頻現(xiàn)提前清償，一是房地產(chǎn)信托面臨兌付高峰。
提前清償是否意味著風險？
2012年以來，大約有50只房地產(chǎn)信托提前清償，那是不是說明房地產(chǎn)信托出現(xiàn)了風險？
事實并非如此。房地產(chǎn)信托提前清償主要有以下幾種情況。
第一，房地產(chǎn)商找到新的融資渠道后，不愿使用高成本信托資金，因此會提前償還投資者本金及收益。這種情況的提前清償屬于正常業(yè)務(wù)操作，跟風險沒有關(guān)系。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)因為考慮房價等因素暫時不打算開發(fā)，因信托到期時沒形成銷售，而房地產(chǎn)公司自身又有資金，就提前清償了。
第三，項目確實出了問題，信托公司為了控制風險，提前清盤。這種情況極個別。這事實上也體現(xiàn)了信托公司風險控制方面的能力，從信托計劃設(shè)立之初，信托公司便會全程介入并監(jiān)控房地產(chǎn)商的銷售情況和現(xiàn)金流，一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)存在兌付問題便會采取具有針對性的風控措施。
能否應對兌付高峰？
房地產(chǎn)信托期限最常見的為兩年，而房地產(chǎn)信托密集發(fā)行期主要在2010年及2011年上半年。由此，2012年和2013年上半年是信托兌付的高峰。 2012年總共有2000億至2500億元房地產(chǎn)信托到期，其中3月、6月和9月為兌付高峰期。從年初開始，好多人就在擔心兌付高峰能否應付過去，不過目前看來，已經(jīng)平穩(wěn)度過上述三個兌付高峰。2013年一季度兌付規(guī)模為400億元，二季度為500億元，基本跟2012年持平。
需要注意的是，房地產(chǎn)信托事實上幾乎不存在實質(zhì)性的兌付風險，因為房地產(chǎn)信托采取了充足的抵押擔保措施，抵押率通常在50%以下。即使不能到期兌付，也可通過發(fā)新補舊、找第三方接盤和變賣抵押資產(chǎn)等方式，保證投資者資金安全。
第一種常見方式是發(fā)新補舊。如2011年10月，四川信托推出8億元青島凱悅特定資產(chǎn)受益權(quán)投資集合資金信托計劃，以接盤中融信托2010年8月發(fā)行的一只 “中融·青島凱悅”信托產(chǎn)品。2011年4月，華融信托發(fā)行華信大足優(yōu)先級受益權(quán)轉(zhuǎn)讓集合資金信托計劃，該計劃受讓一開發(fā)商持有的金谷信托同名計劃 9050萬份優(yōu)先級受益權(quán)。
第二種常見方式是賣給資產(chǎn)管理公司。[如何在廣州注冊香港公司服務(wù)]如中誠信托將深圳紫園投資集合信托提前終止，將房地產(chǎn)信托貸款轉(zhuǎn)讓給華融資產(chǎn)管理公司。
另外還有賣給其他房地產(chǎn)商、賣給房地產(chǎn)基金、抵押資產(chǎn)拍賣等方式。再不濟，信托公司也有實力自己接盤，風險全部自己承擔。
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