中信信托有限責(zé)任公司10月15日正式對(duì)外發(fā)布消息稱，其土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)信托計(jì)劃獲得監(jiān)管層批準(zhǔn)，于10月10日正式成立，成為全國(guó)第一單土地流轉(zhuǎn)信托。
隨著這一消息的發(fā)布，在業(yè)界盛傳數(shù)月、已預(yù)熱多時(shí)的土地流轉(zhuǎn)信托計(jì)劃終于從理論變成了現(xiàn)實(shí)。
土地所有權(quán)歸屬不明確、[杭州香港公司注冊(cè)查詢 服務(wù)]所有權(quán)及使用權(quán)分離，土地的特殊狀況令土地流轉(zhuǎn)成為一大難題，成為制約國(guó)家現(xiàn)代化的一個(gè)重要因素。
現(xiàn)有的土地流轉(zhuǎn)模式主要為土地互換、土地出租、土地入股、宅基住房和股份合作五種，不僅缺乏法律支持品類本身存在局限性，且曾被用于解決農(nóng)業(yè)發(fā)展問題的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制顯露出阻礙土地資源配置、容易引發(fā)權(quán)力尋租等弊端，農(nóng)民權(quán)益難以得到保障，最終導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)程度低及撂荒日益嚴(yán)重等后果。
而土地流轉(zhuǎn)信托，在土地所有權(quán)歸屬不明的情況下，為實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)提供了一種現(xiàn)實(shí)的途徑。所謂土地流轉(zhuǎn)信托，是一種用益物權(quán)的信托化，指的是農(nóng)村集體組織或農(nóng)戶個(gè)人將合法擁有或具有權(quán)限的農(nóng)村土地使用權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn)，委托給信托公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)保值增值，使農(nóng)民定期獲得穩(wěn)定的信托。
實(shí)際上，類土地流轉(zhuǎn)信托的“土模式”早已存在，如湖南益陽(yáng)“草尾鎮(zhèn)模式”和福建的“沙縣模式”，形式為地方政府出資設(shè)立信托公司(即以政府信用為擔(dān)保的中介)，農(nóng)民自愿進(jìn)行委托，該公司連片租賃土地給企業(yè)從事農(nóng)業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲得租金再統(tǒng)一分配給農(nóng)民。
與“土模式”不同的是，本次推出產(chǎn)品的是專業(yè)的商業(yè)信托公司，農(nóng)民用于定期領(lǐng)取收益的“土地受益憑證”與其他信托產(chǎn)品一樣可以合法轉(zhuǎn)讓，而其獲得的收益亦可再次打包成為新的資金信托交由該公司投資打理。
從部分地方政府的“土模式”演變?yōu)榻?jīng)過精確計(jì)算、設(shè)計(jì)的商業(yè)信托產(chǎn)品，標(biāo)志著被決策層認(rèn)可的、有推廣可能的土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)實(shí)解決方法正式誕生。
目前推出的土地流轉(zhuǎn)信托實(shí)質(zhì)上是利用了信托制度的財(cái)產(chǎn)隔離、財(cái)產(chǎn)保護(hù)功能實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)的相互分離，從而在土地歸屬不明確的情況下明確權(quán)責(zé)與權(quán)屬，一定程度上實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)化與土地資源優(yōu)化配置。
而另一個(gè)重點(diǎn)則是，在過去多年的土地流轉(zhuǎn)過程中，商業(yè)圈地與農(nóng)地非農(nóng)化帶來了巨大利益，卻流向政府、開發(fā)商及掌握大量談判籌碼的村委會(huì)，農(nóng)民在博弈中極端弱勢(shì)權(quán)益得不到保護(hù)，而信托則可跳過村委會(huì)以個(gè)體農(nóng)民為委托人，讓農(nóng)民分享到城鎮(zhèn)化紅利。
土地流轉(zhuǎn)信托無疑是在大風(fēng)吹起時(shí)，搭上了城鎮(zhèn)化金融的列車。但在具體產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上有點(diǎn)難度，對(duì)不同地塊進(jìn)行差異化的估價(jià)并支付農(nóng)民差異化收益很難實(shí)現(xiàn)，而且逐一了解農(nóng)民意愿的溝通成本很高，若以農(nóng)村集體組織為單位進(jìn)行信托又容易陷入現(xiàn)有的權(quán)力尋租死循環(huán)中。
最值得注意的是，現(xiàn)有的首個(gè)土地流轉(zhuǎn)信托，準(zhǔn)確而言應(yīng)為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)信托，即土地流轉(zhuǎn)信托實(shí)質(zhì)上不是代替了土地確權(quán)而是規(guī)避了土地權(quán)屬問題，并不能實(shí)現(xiàn)真正意義上的土地所有權(quán)的自由流轉(zhuǎn)。而國(guó)外的土地流轉(zhuǎn)信托，都是建立在所有權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一的基礎(chǔ)上的。
土地流轉(zhuǎn)信托落地是土地流轉(zhuǎn)的一個(gè)里程碑，[香港 BVI 離岸公司注冊(cè)服務(wù)]但無論是要實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)的公平與效率，或是發(fā)揮土地流轉(zhuǎn)信托的有效性，最終都要落到明確土地權(quán)屬上。今年的“一號(hào)文件”提出用5年時(shí)間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)、登記、頒證工作。
國(guó)家主席習(xí)近平今年7月表示下一步改革中要好好研究土地流轉(zhuǎn)等問題；國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)指出土地實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)后也能產(chǎn)出黃金；國(guó)務(wù)院研究中心課題組近日發(fā)布了《新一輪改革的基本思路和行動(dòng)方案》，將“深化土地制度改革”列為新一輪八大改革重點(diǎn)領(lǐng)域之一。
一系列舉動(dòng)似在為土地改革鋪路，而土地流轉(zhuǎn)信托落地則成為一個(gè)標(biāo)志性的突破口。
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