REITs實現(xiàn)三方共贏，具有免稅優(yōu)勢。
REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，可分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種。
REITs特點是：實現(xiàn)政府、[南京瑞豐注冊香港公司]開發(fā)商和投資者的共贏。長期回報率較高，標(biāo)的物業(yè)類型豐富；可避免自持物業(yè)的雙重征稅（免除企業(yè)所得稅）；可使房地產(chǎn)投資化整為零，便于小額投資。
美國REITs保持40年高增長，中國首次明確要積極發(fā)展REITs：美國REITs經(jīng)歷了多輪發(fā)展時期，截至2010年，美國REITs總資產(chǎn)已由1970年左右的10億美元飆升至3890億美元，一共增長388倍，40年年均復(fù)合增速16.08%。
截至2015年1月，美國上市開發(fā)商總市值520億美元，而上市REITs總市值達(dá)9594億美元。
2014年9月30日，央行[微博]發(fā)布《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，明確表示要積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。
我國REITs發(fā)展存在制度障礙。
美國REITs可免征企業(yè)所得稅，目前我國沒有，且我國需繳納資產(chǎn)出售或最終收益分配的土增稅或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，這影響了其回報率。
其次，登記、上市交易和退出機制，《信托法》、《公司法》相關(guān)部分不完善。此外，REITs產(chǎn)品審批流程復(fù)雜、資產(chǎn)評估難，缺乏 REITs的投資、管理人才等。
未來我國REITs發(fā)展存在巨大發(fā)展空間。目前我國僅有私募基金化的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。
2014年4月，我國首單REITs——中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃正式推出。截至2014年一季度末，我國基金化房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模合計128.5億元。
如果按照1960年美國REITs發(fā)展初期的規(guī)模占儲蓄0.16%看，未來我國發(fā)展 REITs初期的規(guī)模將達(dá)704.88億元。
假設(shè)按照2010年美國上市REITs規(guī)模占儲蓄17.25％看，未來我國上市REITs規(guī)模將達(dá)7.72萬億元，對房地產(chǎn)資金來源替代率將至16.34%。
REITs可提供穩(wěn)定資金來源、促進(jìn)房企輕資產(chǎn)化和深化房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。我國房地產(chǎn)開發(fā)資金46%來源于銀行信貸。
REITs可為開發(fā)商提供穩(wěn)定的外部資金來源。開發(fā)商是典型的重資產(chǎn)運營，而REITs可加速商業(yè)項目變現(xiàn)，實現(xiàn)房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。REITs可分散投資，無需實物交割，從而極大地豐富了房地產(chǎn)管理和服務(wù)的內(nèi)涵。
我國A股商業(yè)、工業(yè)和中介行將受益于REITs的推出。中國經(jīng)典REITs實踐案例包括：中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃、華僑城門票資產(chǎn)證券化和蘇寧與中信合作商業(yè)項目。
我們認(rèn)為，A股商業(yè)地產(chǎn)公司中的陸家嘴、金融街、中國國貿(mào)、招商地產(chǎn)和萬科A；工業(yè)地產(chǎn)中的張江高科、市北高新、外高橋、浦東金橋和電子城；中介行中的世聯(lián)行將受益于REITS的推出。
投資建議：[天津瑞豐注冊香港公司]地產(chǎn)作為早周期最先受益政策轉(zhuǎn)向是后期主要投資邏輯。流動性和產(chǎn)業(yè)政策轉(zhuǎn)向力度決定基本面恢復(fù)和板塊上行空間。
看好龍頭和成長企業(yè)萬科、保利、榮盛、金科、陽光城，房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)缆?lián)行，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)華夏幸福。
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