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再長的神話也會ENDING。
過去27年來，在經合組織(OECD，是由36個市場經濟國家組成的政府間國際經濟組織)36個成員國中，澳大利亞是唯一一個經濟能夠保持持續(xù)增長的國家。
換言之，澳大利亞從來沒有出現過兩個季度的負增長。而其他經濟體至少會中兩次槍——一次是2001年互聯(lián)網泡沫破裂，一次是2008年金融危機。
澳大利亞如同一個閃躲能力超強的超級瑪麗，在27年里躲過了無數險情。
這個國家的19個主要行業(yè)里，12個行業(yè)每年能增長3%以上。在發(fā)達經濟體中，3%是一個讓人眼熱的數字。
不過，情況正在發(fā)生變化。
3月6日，澳大利亞統(tǒng)計局公布經濟數據，去年四季度澳大利亞人均GDP增長是-0.2%，三季度是-0.1%。連續(xù)兩個季度為負，已接近衰退定義。
好在去年全年澳大利亞GDP增長了2.3%，但遠低于預期。此前，澳大利亞聯(lián)儲的預測是2.8%。澳大利亞聯(lián)儲同時把今年上半年的GDP增長率從早先的3.25%大幅調低到了2.5%。
超級瑪麗突然跑不動了。為什麼?
一、澳大利亞經濟的毛病出在房子
過去27年澳大利亞的主要行業(yè)都能高速增長，但最重要的支柱就兩個：礦產和房子。
澳大利亞的出口貿易中，鐵礦石、煤炭、金子等所占比重超過50%。雖然金融危機以后澳大利亞的礦產出口也打了幾個晃，但這兩年又重現火爆。
根據澳大利亞統(tǒng)計局的數據，2017-2018年度，煤炭、黃金、賤金屬(除了金，銀，白金等貴金屬之外，其他的所有金屬)出口都創(chuàng)了新高。鐵礦石作為最大的出口收入來源，出貨量也差不多恢復到了景氣期的水平。
澳大利亞經濟的毛病不是出在礦產業(yè)，而是出在房子上。
一個重要原因是，房子比澳大利亞經濟漲的時間更長——到2018年，澳大利亞的房子已經斷斷續(xù)續(xù)漲了55年了，最近五六年是坐了火箭一般地漲，像悉尼一些地段上漲了75%。
啥商品都有個周期。研究機構保守估計，澳大利亞的房價目前已高估了10%-15%。高了就得往下走，這是規(guī)律。
事實上，這兩年澳大利亞監(jiān)管機構一直在發(fā)出房地產可能崩潰的警告，可奇怪的是，無論政府還是相關企業(yè)，好像都沒有太當回事。
最多是地方政府拿中國炒房團的個別交易祭祭刀。
假如大家都不當回事，擊鼓傳花的游戲還能玩下去。但是，從去年下半年以來，澳大利亞銀行業(yè)開始當回事了——他們意識到，一旦房價下跌，金融體系就要糟糕。
相對于美國金融業(yè)，澳大利亞銀行比較傳統(tǒng)，缺乏美國的風險對沖手段，但風險傳導機制差不太多。澳大利亞銀行自然緊張，于是開始逐漸收緊信用，結合監(jiān)管機構不斷發(fā)出的警告，房市的預期終于開始扭轉。
房市有很強的聚光燈效應。燈光閃動時，一切隱患都不是問題。燈光一撤，不是問題的也成了問題。
在房價也可能下跌形成共識后，從下游行業(yè)到消費者，都開始普遍收縮戰(zhàn)線。住房的負面乘數效應全面發(fā)作，這是去年三四季度澳大利亞人均GDP增長轉負的核心原因。
二、中國炒房團要負責?
實際上，目前澳大利亞悉尼、墨爾本等8個主要城市的房價只下跌了1.3%-1.8%，這點跌幅就成了1983年以來的最大跌幅，足以讓很多人“淚目”。
有媒體報道，有悉尼的房地產經紀人估計，中國炒房團的離場可能給悉尼郊區(qū)CHATSWOOD房價貢獻了四分之一的跌幅。
看上去，中國炒房團要負點責任。這個很正常——住房的財富神話，從來都少不了外來資金。
但從根本上說，支撐一個國家房地產市場的主體一定是本國資金。如果當地居民收入與房價太過背離，外來資金熱情再大，受各種門檻限制，也無法獨力推動房地產市場多年上漲。
澳大利亞的房價撐不住了，關鍵就是當地居民收入與房價背離。
當地媒體稱，目前澳大利亞的住房抵押貸款、個人貸款和信用卡支出已占到家庭收入的180%以上。
也就是說，多數人是在透支過日子。這與澳大利亞經濟出現27年的景氣周期前的情況形成了鮮明對比。
當時住房抵押貸款、個人貸款、信用卡支出占家庭收入之比在80%左右，大家消費完還有剩余。
消費完還有剩余，意味著信用等級高，銀行敢于貸款，這是澳大利亞房價多年上漲的基本前提。
只是最近五六年，澳大利亞居民收入一直沒有真實上漲，個別年份收入增長水平還低于物價指數，實際收入是負增長。
工資性收入上不去，自然要在財富性收入上想轍。人心齊思房價漲，才是根本。中國炒房團只是湊了個趣。
雖然人們對炒房團有各種非議，但你不能不承認，炒房團的錢，都是聰明錢。
三、 澳大利亞還是海外投資熱門地嗎?
多年以來，澳大利亞都是中國人海外投資置業(yè)的熱門目標地?，F在問題來了：今后還是嗎?
至少2019年不會太好。
摩根士丹利等多數機構認為澳大利亞房價得跌10%-15%，瑞銀預測得更遠，認為要跌30%。
按照這些預測，從現在澳大利亞8大城市的房價跌幅來看，只是剛開始。房價跌落必然導致銀行進一步收緊信用，掃倒一大片行業(yè)。
澳大利亞聯(lián)儲連續(xù)27個月沒敢動利率也反映出了某種不佳情緒：一般而言，資本自由進出的國家會跟隨美元利率調整。一方面美元強而本幣弱，會導致資本外流;另一方面國際貿易主要由美元結算，不跟隨會冒很大的匯率風險。
澳元沒敢跟隨而保持在低位，就是擔心住房貸款利率提高會讓房市加速崩塌。
住房問題只是一部分。摩根士丹利在澳大利亞2019年的經濟展望里，設定了4個觀測指標：住房、銀行、財稅政策和貿易。
現在我們知道，房市問題是剛剛暴露的風險，銀行防範風險的動作較快，財稅政策方面，似乎還不到采取大動作的時候，貿易及與其相關的國際環(huán)境問題，澳大利亞就做得差了些。
按照摩根士丹利的4個觀測指標，至少在住房和貿易兩項上，目前澳大利亞存在風險。
而最安全的投資時機，當然是在這兩個風險項改善后。事實上，這兩個指標，也決定著今年乃至今后一段時期里澳大利亞的經濟活力。(新京報網 作者：徐立凡)
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