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在全球貨幣泛濫和資產(chǎn)價格高企的時代，發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場亦出現(xiàn)了嚴重分化。英國和倫敦的房價目前是在階段性底部還是高位?恐怕很難判斷。一般而言，一國貨幣、匯率和資產(chǎn)價格密切相關，在英鎊跌勢未盡之時，投資者應該保持警惕。
在很多投資者心中，要說全世界哪個國家的樓市資產(chǎn)可以與美國媲美，那就是英國;英國倫敦的房價，也可以對標美國紐約。
因此，作為房地產(chǎn)投資炙手可熱的英國，在脫歐后的樓市變化牽動人心。
在英國脫歐初期，金融市場劇烈震蕩，公投未知性負面沖擊樓市，彼時，包括英國財政部在內(nèi)的多個機構均預測，英國樓市將下跌。
然而，在脫歐后的三個月，英國樓市雖成交不振，但價格依然穩(wěn)定上行，表現(xiàn)出很強的抗跌性。
進入9月，在英鎊急劇貶值的刺激下，部分投資者認為英國樓市抄底機會來了，其中不乏很多中國買家。
北京師范大學教授鐘偉指出，在全球貨幣泛濫和資產(chǎn)價格高企的時代，發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場亦出現(xiàn)了嚴重分化。英國和倫敦的房價目前是在階段性底部還是高位?恐怕很難判斷。
一般而言，一國貨幣、匯率和資產(chǎn)價格密切相關，在英鎊跌勢未盡之時，投資者應該保持警惕。
脫歐后的恐慌
英國，是除美國之外房價最為堅挺的國家，而倫敦的房價，在過去20年獲得了超過5倍的增長。
據(jù)房產(chǎn)中介Jackson-Stops Staff最新調(diào)查，目前倫敦的房價與1995年相比增長了566%，官方數(shù)據(jù)達48.89萬英鎊(約400萬人民幣)/套;而在1995年時，倫敦約75%的房產(chǎn)售價還不到10萬英鎊。
脫歐是否將終結(jié)英國和倫敦房價的上漲?6月24日，脫歐公投結(jié)束后，英國金融市場出現(xiàn)劇烈震動，英國最大的一個房地產(chǎn)投資基金Standard Life 英國地產(chǎn)基金宣布終止交易，隨后的一星期內(nèi)，就有7家資產(chǎn)管理公司凍結(jié)了房地產(chǎn)基金的贖回，資金超過100億英鎊。
當時，各方均對英國房地產(chǎn)持悲觀態(tài)度，英國財政部預測，脫歐會導致英國房地產(chǎn)在未來兩年下跌10%-18%。
從成交數(shù)據(jù)來看，官方公布的最新數(shù)據(jù)為截至6月份，當月英國樓市成交大幅下跌，英格蘭的銷售數(shù)量同比降低32.2%(57637套)，威爾士降低27.1%(3046套)，北愛爾蘭降低21.6%(4075套)，蘇格蘭降低7.4%(8620套)。
事實上，從2016年4月1日英國開始實施新的印花稅政策以來，樓市成交就一直在下跌。該政策內(nèi)容為，凡購買包括第二套住房和購房出租房等額外住宅的買家，將必須支付印花稅額外的3個百分點，附加費適用于當前“土地印花稅”利率。
英國統(tǒng)計局指出，自2016年4月印花稅改革后，英國房屋的銷售數(shù)量持續(xù)下跌，成交量在連續(xù)幾年上升后驟然回落，已跌至低于2013年同期成交量。
7月29日，英國最大的房地產(chǎn)中介Foxtons報告上半年利潤下跌42%至1050萬英鎊，營業(yè)額也下跌3.1%至6800萬英鎊。該公司將這歸罪于退歐公投所帶來的不確定性。
如果說印花稅新政對樓市成交形成負面沖擊，那么脫歐無疑加深了市場的不確定性，削減了購買者的信心。
據(jù)SJW英國房產(chǎn)投資有限公司負責人王靜介紹，脫歐后三個月的房產(chǎn)投資金額大約為87億英鎊，這是2009年金融危機以來的最低點。
9月需求反彈?
回顧脫歐后的英國樓市表現(xiàn)，王靜表示，6月底脫歐后短暫恐慌，7月繼續(xù)低迷中期信心漸穩(wěn);到了8月市場信心繼續(xù)恢復，而9月買家需求開始緩慢反彈。
根據(jù)英國國家統(tǒng)計局和土地注冊署對房價的監(jiān)測，英國6-8月的房價同比增長維持在8%以上水平，9月與10月的同比增長率為9.4%和9%。
環(huán)比來看，樓市價格也基本穩(wěn)定。6-8月的樓市套均價格分別為213927英鎊、216750英鎊、218964英鎊，7-10月的樓價每月環(huán)比增長率為0.4%、1.3%、-0.1%、5%。
經(jīng)過脫歐初期震蕩以后，海外買家對英國房地產(chǎn)市場似乎更為熱衷。
上海秉睿投資咨詢有限公司負責人Terry Clarke說，除孩子教育需求買房、移民買房外，近期以投資目的買房的需求增加。
“脫歐以后，我們英國房產(chǎn)的咨詢量上升了50%，投資者認為英國房價比中國更為便宜，且有更高的回報率?！彼f。
21世紀經(jīng)濟報道注意到，英國樓市區(qū)域市場也發(fā)生了分化。許多購買者意識到，曼切斯特與菲利普等地的投資回報率更高，而且價格較倫敦更便宜。
全球最大的海外房產(chǎn)投資平臺居外網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月中國買家對曼徹斯特的咨詢量比去年增加了205.6%，高于倫敦的106.5%。
21世紀經(jīng)濟報道記者在倫敦2、3區(qū)碰到了一些來看房的投資者。來自香港的莫雯說，英鎊下跌，港幣升值，她就想來倫敦買房投資了。
在距倫敦一個小時車程的牛津郡，一棟棟美麗的小別墅與牛津大學為鄰。“在這里買套房也不錯，可以給孩子留著?！彪m然是送僅8歲的女兒來英國讀語言，來自中國山西的王蓉也已經(jīng)考慮來英國投資買房了。
機構投資者也很積極。王靜告訴記者，在脫歐后的三個月里，倫敦市中心的商業(yè)地產(chǎn)有78%是被海外買家購買。其中歐洲買家的購買金額總值約4.82億英鎊，亞洲買家的投資金額超過6.95億英鎊，香港買家尤其活躍。
而中資企業(yè)中也有許多對英國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出投資意愿。
如上置集團9月分別以8450萬英鎊(約合1.1億美元)和3250萬英鎊(約合4242.8萬美元)收購倫敦金融城重要地段兩處物業(yè)，其中包括法國興業(yè)銀行英國總部大樓。今年9月初萬科以1.15億英鎊(約合1.5億美元)收購位于倫敦市中心梅費爾的寫字樓物業(yè);同期碧桂園也與英方簽署諒解備忘錄，將在伯明翰及周邊地區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)項目。
抄底謹防風險
目前來看，脫歐并未削減海外投資者的熱情，其中重要原因是被貶值的英鎊刺激。
6月24日，脫歐公投當天英鎊兌美元一次性貶值10%，至今英鎊已累計下跌近20%，且跌勢尚未停止。Terry Clarke認為，英鎊貶值，將印花稅改革對投資帶來的負面影響抵消了。這是投資需求回升的重要原因。
對此，已有機構發(fā)出警示：英國樓市的調(diào)整還遠沒到位，國際投資者試圖利用英鎊的大幅下降來購置房產(chǎn)的行為具有風險。
瑞士信貸稱，房地產(chǎn)市場與英鎊密切相關，英鎊疲軟，房地產(chǎn)市場也會表現(xiàn)欠佳。以往的衰退周期中房地產(chǎn)市場(尤其是寫字樓等商業(yè)地產(chǎn))出現(xiàn)更大幅度的下跌和供大于求的狀況，也許將會再次出現(xiàn)。
事實上，對于一直高位增長的英國樓市，也不乏其價格已出現(xiàn)泡沫的警示。以海外買家最熱衷的倫敦為例，2016年均價達到48.89萬英鎊每套，同比增長12.2%。
9月27日，瑞銀發(fā)布全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)，全球18個金融中心中，倫敦是房地產(chǎn)泡沫風險第二高的城市，僅次于加拿大溫哥華。
有觀點認為，英鎊暴跌將導致投資快速撤離英國，隨后將刺破房地產(chǎn)泡沫。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，投資者將可能被深度套牢而成高位接盤者。
The Bank of England Angents' Summary分析指出，在倫敦及其周邊地區(qū)房地產(chǎn)的活躍度仍在繼續(xù)下降。居外網(wǎng)也認為，在未來三個月，倫敦及其周邊地區(qū)的房價將可能出現(xiàn)下跌。
不過，房產(chǎn)中介和不少投資者依舊看好英國未來的樓市行情。居外網(wǎng)有關負責人表示，“在未來十年，我們預計中國對英房地產(chǎn)投資會增長到每年2000億?！?
王靜則預計，英國樓市中長線依然被看好，未來三個月英國的大部分地方樓市價格會持續(xù)上升，因為英國房市規(guī)范化很強，周期性較為明顯，且有匯率優(yōu)勢，脫歐后還出現(xiàn)了一定的折扣空間。
Terry Clarke則認為，英國房屋價格與租金回報仍在穩(wěn)定增長，且房屋仍供給量不足，因此對投資者來說存在一定空間。同時，由于印花稅等市場力量的存在，房價不會總是漲，英國房地產(chǎn)市場會繼續(xù)保持一直以來的穩(wěn)定。
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